Сулейман Керимов съезжает из «Москва-Сити»

Несмотря на кризис, на столичном рынке недвижимости ожидается крупнейшая за последние два года сделка. Как стало известно «Ъ», «Нафта Москва» Сулеймана Керимова ведет переговоры о продаже 100 тыс. кв. м офисов в Eurasia Tower в деловом центре «Москва-Сити». 

Площади, рыночная стоимость которых достигает $800 млн, может получить группа ВТБ, чья штаб-квартира находится в соседнем комплексе «Федерация».

О том, что офисы в Eurasia Tower в «Москва-Сити» выставлены на продажу, рассказали два источника на рынке недвижимости. По словам одного из них, возможность покупки изучали несколько девелоперов, но в итоге сделка так и не состоялась. «Представитель продавца вдруг объявил, что тема закрыта, поскольку все забирает ВТБ»,— добавил другой собеседник. Один из крупных девелоперов, чей объект находится в «Москва-Сити», также слышал эту информацию. Летом 2012 года стало известно, что собственник Eurasia Tower ведет переговоры о привлечении в ВТБ кредита в размере $300 млн на достройку объекта (его параметры стороны не раскрывают). «С обслуживанием кредита проблем нет, следовательно, претендовать на площади ВТБ не может»,— рассуждает источник, знакомый с ситуацией. В ВТБ от комментариев отказались. В «Нафта Москва» на запрос не ответили.

«Москва-Сити» строится на площади 60 га: по итогам 2014 года общая площадь сданных здесь объектов составила 2,174 млн кв. м, из которых на офисы приходится 863,28 тыс. кв. м. К 2018 году эти показатели запланированы на уровне 4,272 млн кв. м и 1,577 млн кв. м соответственно. Кроме того, сейчас в деловом центре построено 255,3 тыс. кв. м апартаментов, в 2018 году запланировано ввести 716,4 тыс. кв. м. Самые крупные небоскребы «Москва-Сити» — комплекс «Федерация», который начинала строить Mirax Group (позже Potok), «Око» и «Город столиц» (Capital Group), «Меркурий Сити» (принадлежит Игорю Кесаеву). Ранее ВТБ приобрел офисные площади в комплексе «Федерация».

Сулейман Керимов стал владельцем 75% Eurasia Tower в феврале 2013 года: тогда его структуры договорились об увеличении доли бизнесмена в проекте на 25% с девелопером башни — ЗАО «Техинвест», которая, в свою очередь, входила в MCG Павла Фукса. До этого господину Керимову принадлежало 50% башни: эту долю он получил в 2011 году, выкупив у Сбербанка право требования по кредиту к Павлу Фуксу на сумму более 5 млрд руб.

На тот момент из-за последствий финансового кризиса 2009 года строительство Eurasia Tower было заморожено, возобновилось в 2013 году и завершилось в 2014 году. Общая площадь башни составляет 214 тыс. кв. м, из них 10 тыс. кв. м приходится на торговые помещения, около 100 тыс. кв. м — на офисы, остальное — апартаменты. Потенциальную стоимость продажи офисных этажей консультанты, опрошенные «Ъ», оценить затруднились, объяснив это тем, что на площади в «Москва-Сити» в таком объеме нет спроса, следовательно, нельзя предположить, какую выручку они будут приносить. Директор отдела исследований CBRE Валентин Гаврилов оценивает затраты на строительство в $2,5-3 тыс. за 1 кв. м, или около $640 млн за весь небоскреб. Арендаторов в Eurasia Tower сейчас нет.

Управляющий партнер Colliers International Николай Казанский полагает, что сейчас рыночная цена офисов в «Москва-Сити» может достигать $8 тыс. за 1 кв. м, или $800 млн за весь объект. Но, оговаривается он, с момента начала текущего кризиса в экономике не было крупных сделок по продаже офисов в деловом центре, поэтому названная оценка может варьироваться в зависимости от колебания курса рубля. Сейчас средние ставки аренды в офисах «Москва-Сити» достигают $500 за 1 кв. м в год (это в два раза меньше, чем до кризиса), добавляет господин Казанский. Выходит, что выручка от сдачи в аренду офисов в Eurasia Tower может составлять $50 млн в год. Но сейчас сдать площади в «Москва-Сити» сложно из-за проблем с парковками и большим объемом предложения, в итоге уровень вакантных площадей в деловом центре превышает 30%, в то время как в среднем по столице — 20%, говорит управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Сейчас ситуация на рынке намного хуже, чем в кризисный 2009 год, но именно в этот момент можно с дисконтом приобрести ликвидную офисную недвижимость, рассуждает эксперт. Если ВТБ станет собственником Eurasia, то это будет крупнейшей сделкой в Москве за последние два года, добавляет он. Сейчас рекордсменом является Morgan Stanley, заплативший зимой 2013 года $1,2 млрд за торгцентр «Метрополис».